您当前的位置: 首页 > 汽车

部分三四线城市频现空置房土地储备重度饱和

2018-11-30 18:52:01

部分三四线城市频现空置房 土地储备重度饱和

卫星图上,中国从南到北众多三、四线城市新建城区空空荡荡。作为房地产泡沫 产物 , 鬼城 危机正在三、四线城市蔓延 从温州到鄂尔多斯,再到海南、常州、营口,媒体曝出的三、四线城市楼市 鬼城 一个接着一个,蔓延的速度令人惊心。空置率高、存量房销售困难,房价下滑, 崩盘 的说法频频见诸报端。

三、四线城市遍布空置房

鬼城 蔓延

去年一年,是楼市逐步趋暖的一年,而不少三、四线城市的楼市却并未出现同步回暖。从温州到鄂尔多斯,再到海南、常州、营口,媒体曝出的三、四线城市楼市 鬼城 一个接着一个,蔓延速度令人惊心。空置率高、存量房销售困难,房价下滑, 崩盘 的说法频频见诸报端。

国家统计局1月公布的数据也证实,和上月相比,三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上,由于房企连续几年在三、四线城市布局,目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。

专家认为,需求不足,供应量大导致的供需不平衡,是三、四线城市面临的普遍问题,目前三、四线城市泡沫隐现,很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法 回暖 ,甚至出现价格下行。受此影响,主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累。

虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据,但是许多城市 去库存 的压力从政府行为中可见一斑。海南楼市在库存压力下,价格战也愈演愈热,打折促销、以价换量的现象频有发生。

大房企进军三、四线城市

土地储备重度饱和

据悉,70个大中城市限购后,三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。 这几年,陆续有大房企进驻赣州,拿地都很豪气,对我们本土地产企业的冲击很大。 周先生是赣州一家小房企的负责人,他告诉,大房企在赣州城区拿地通常一拿就是上千亩,其项目一旦推出市场,供应量都很大,直接大大挤压小房企的市场份额。

而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业 占领 。短短几年,惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商。有数据显示,该市2011年商品房成交量仅为广州的31%,土地成交量却相当于广州的94%。

业内人士分析称,土地储备情况的变化,反映出广、深两个中心城市受土地资源限制,其开发量将逐渐萎缩;珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。

而在全国范围内来看,某研究院数据显示,2009年以来,我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万 8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

一些房企着手回归一、二线城市

出于追逐相对稳定高利润的目的,2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显着,在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。

鄂尔多斯有史以来的房地产项目 星河湾鄂尔多斯项目就是在这个大背景下被推上风口浪尖的。公开资料显示,星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩,其中一期工程占地2500多亩,是真正的超级大盘。去年年中,鄂尔多斯项目被曝出房价屡次大幅下调,销售乏力,去库存压力仍然巨大。

而公开资料显示,在去年楼市逐步回暖之际,侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成,中海地产销售额增长近三成,而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%,碧桂园销售额增长仅为10%。

保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示: 一线城市是房企必争之地,2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。 而恒大主席许家印此前坦言,受调控政策影响,三、四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。

从北京中原日前公布的数据来看,由于三、四线城市未来存在一定的调整风险,标杆房企确实已经开始 回归 一、二线城市。数据显示,2012年标杆房企拿地数量中,一线城市占比20%,二线发达城市占比21%,二线发展中城市占比42%,三、四线城市占比18%,其中二线发展中城市占比。

三、四线楼市泡沫初现,楼价继续下行

随着三、四线城市的供应量暴增,在2012年楼市逐渐 春暖花开 之时,三、四线城市的楼市却裹足不前,甚至出现库存严重积压。地产研究院副院长表示,2012年的房地产市场严重分化:一线城市已入春天或夏天;三、四线城市仍在冬季或初春。

有报告也显示,开发商在一些三、四线城市大规模圈地,造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时,这些城市陆续显示出泡沫征兆,个别城市甚至已出现崩盘现象。

报告预测称,未来一段时间内,一线城市供应短缺,未来住宅价格上涨压力较大,而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险,价格上涨动力不足,甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足,但潜在需求相对较弱,部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

方圆地产首席分析师邓浩志也对表明了类似看法: 三、四线城市的经济比较落后,居民收入不高,加上人口流出,所以刚需十分有限,而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入,现在政策严防投资资金进入住宅市场,这些城市失去了增长动力。 其表示,由于过度依赖土地财政,三、四线城市前几年疯狂卖地,以至于近供应量太大,需要较长时间消化,所以那怕这轮出现房地产市场的热潮,三、四线城市也难以跟风上涨。

受政策 打压 的地产公司为何还很 坚挺 ?

为何在房地产市场受到各种 打压 ,地产公司仍能够苟活甚至坚挺?有专家分析,那就是商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。商业银行通过将贷款转移至表外,进行表外资产扩张,规避了 土地贷款 的监管。

专家认为,中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20% 30%的信贷增长。很多银行将贷款转移到表外,形成普遍的信贷增长和信贷风险。也就是说,银行一直从事事实上的证券业务,将贷款重新包装成理财产品,然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资,而不是负债。

中国的影子银行和美国有着类似的版本,特别是在雷曼倒闭前:信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起,为银行产生费用。

2012年,中国银行业总贷款的份额下降,从10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度,非银行贷款占新增信贷发行的60%。据估计,影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。

手电螺杆启闭机
荣誉资质
滤筒除尘器
推荐阅读
图文聚焦